不可否認(rèn)，出于地段以及配套等因素的考慮，部分購(gòu)房者會(huì)選擇樂(lè)山二手房。其實(shí)買(mǎi)賣(mài)二手房都是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的朋友或許也缺乏著專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房知識(shí)，無(wú)論是樂(lè)山二手房房?jī)r(jià)還是樂(lè)山二手房信息我們的都一無(wú)所知。在我們真正接觸二手房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)自己真的手足無(wú)措，連購(gòu)買(mǎi)樂(lè)山二手房基本的交易過(guò)戶(hù)流程都不知道。所以，在年末買(mǎi)房季，房樂(lè)山再出購(gòu)買(mǎi)二手房的福利貼，讓你兩分鐘就成為精明的購(gòu)房者！

房屋的合法性的確認(rèn)

就像購(gòu)買(mǎi)樂(lè)山新樓盤(pán)一樣，開(kāi)發(fā)商只有在“五證”批準(zhǔn)下來(lái)以后，才具有出售新房的資格。所以，購(gòu)房者在買(mǎi)二手房的時(shí)候也要確定所購(gòu)置房源的合法性，應(yīng)該要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。只有這些證件一一出具以后，購(gòu)房者才能安心買(mǎi)房。

合同的簽訂

很多二手房的購(gòu)買(mǎi)者都是通過(guò)中介公司獲取二手房源信息的，所以在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)慢慢產(chǎn)生依賴(lài)性。對(duì)合同也很是放心，并沒(méi)有仔細(xì)閱讀。雖然在賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，雙方就可以簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是條款這些必須謹(jǐn)慎，做一個(gè)細(xì)心的購(gòu)買(mǎi)者。

房屋過(guò)戶(hù)的問(wèn)題

在我們簽訂合同以后，就涉及到房屋過(guò)戶(hù)的問(wèn)題。在這里，房樂(lè)山提醒大家，雙方應(yīng)該向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，相關(guān)的管理部門(mén)查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)后即可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

在這里，房樂(lè)山也為大家總結(jié)出了過(guò)戶(hù)時(shí)候需要注意的點(diǎn)。不可否認(rèn)過(guò)戶(hù)是一個(gè)繁瑣的過(guò)程，其中有很多細(xì)節(jié)購(gòu)房者都應(yīng)該注意。因?yàn)椋�在過(guò)戶(hù)的時(shí)候我們還會(huì)涉及到稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等等問(wèn)題。而且，如果你購(gòu)房的樂(lè)山二手房還涉及到貸款的問(wèn)題，那手續(xù)會(huì)更加繁瑣。所以，房樂(lè)山在此特意把按揭貸款房買(mǎi)房的問(wèn)題著重講解。

對(duì)于貸款購(gòu)房的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，在我們簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，就應(yīng)該由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到銀行辦理貸款的手續(xù)。在這里，銀行首先要審核買(mǎi)方的征信問(wèn)題，對(duì)雙方交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以此來(lái)確定買(mǎi)房的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)房的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，這樣才能完成按揭購(gòu)買(mǎi)樂(lè)山二手房的手續(xù)。

住宅類(lèi)稅費(fèi)

住宅的分類(lèi)，包括我們常見(jiàn)的住宅、別墅以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓。

常見(jiàn)的稅費(fèi)中，契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、中介費(fèi)這4個(gè)是大頭，其余的都是小錢(qián)錢(qián)，基本可以忽略不計(jì)。

1.契稅

主要看買(mǎi)方以家庭為單位是第幾套房，注意的是，要看全國(guó)范圍內(nèi)（港澳臺(tái)除外）辦理了房產(chǎn)證的住宅。

計(jì)算方法是用核稅總價(jià)×契稅。

例如壯壯作為剛需首套，買(mǎi)一套90?的房子，房屋單價(jià)為10000元/?。

要交的契稅則是90×10000×1%＝9000元

2.個(gè)人所得稅

看賣(mài)方在四川省內(nèi)以家庭為單位是否是唯一的住宅，且滿(mǎn)五年。

如果是滿(mǎn)五且唯一，則免征個(gè)人所得稅。

除此之外，個(gè)人所得稅算法均為：核稅總價(jià)×1%

若為贈(zèng)與/繼承取得的住宅，則為（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×20%

3.增值稅

看房屋契稅票日期或產(chǎn)權(quán)證是否滿(mǎn)兩年，兩個(gè)時(shí)間不一樣，哪個(gè)時(shí)間靠前算哪個(gè)。

若滿(mǎn)兩年，免收增值稅；

若未滿(mǎn)兩年，增值稅計(jì)算方法均為：核稅總價(jià)×5.6%

例如，壯壯準(zhǔn)備買(mǎi)東哥家的房子，東哥家房屋契稅票日期是2018年3月10日；產(chǎn)權(quán)證時(shí)間是2019年4月10日。

以靠前的時(shí)間來(lái)算，稅票已經(jīng)滿(mǎn)了兩年，壯壯就不用繳納這5.6%的稅費(fèi)啦

4.中介費(fèi)

據(jù)了解，成都的中介公司一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是買(mǎi)方2%、賣(mài)方1%。

當(dāng)然也有賣(mài)方不愿意出這個(gè)錢(qián)，讓買(mǎi)方承擔(dān)，這就看你們?cè)趺礈贤ɡ病?/p>

一般來(lái)講，賣(mài)房都是不愿意出這部分錢(qián)嘞

5.維修基金

如果房子有電梯，繳納基金為27.5元/?

沒(méi)有電梯，繳納基金為22元/?

6.轉(zhuǎn)移登記費(fèi)

相當(dāng)便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要錢(qián)！

（嗚嗚嗚，我差的難道是這80塊嗎）

7.交易手續(xù)費(fèi)

產(chǎn)權(quán)面積×4元/?

8.土地出讓金

一般商品房都不用繳納，只有經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等需要繳納。

認(rèn)定方法是看國(guó)土證上土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓?zhuān)�出讓的�?huà)，不收取；劃撥的話(huà)，就要繳納。

2環(huán)內(nèi)：核稅總價(jià)×1.5%＋辦證費(fèi)用20元

2環(huán)外：核稅總價(jià)×1%＋辦證費(fèi)用20元

6.貸款費(fèi)用

評(píng)估費(fèi)：商貸免征；公積金/組合貸款為成交總價(jià)×1%（最高不超過(guò)800元）

貸款服務(wù)費(fèi)：2000元/單

抵押登記費(fèi)：商貸免征；公積金/組合貸款為80元。

ps：住宅部分的稅費(fèi)是不是挺復(fù)雜？表急，后文手把手教你算

非住宅類(lèi)

非住宅類(lèi)，常見(jiàn)的有40年產(chǎn)權(quán)的公寓、車(chē)位、辦公類(lèi)等。

同樣的，有契稅、個(gè)稅、增值稅、登記費(fèi)等，不同的是，增加了土地增值稅，這個(gè)稅可不便宜吶！

1.契稅：核稅總價(jià)×3%

2.個(gè)稅：核稅總價(jià)×1%

若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票：（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×20%

3.增值稅：（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×5.6%

3.土地增值稅：

除車(chē)位以外的非住宅：核稅價(jià)×8%

（若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可申請(qǐng)階段性差額30-60%）

車(chē)位：評(píng)估總價(jià)×5%（若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則階段差額增收30-60%）

4.轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：550元/戶(hù)

5.印花稅：核稅總價(jià)×0.025%＋2.5元/本

6.交易手續(xù)費(fèi)：核稅總價(jià)×1%＋5元/戶(hù)

7.中介費(fèi)：買(mǎi)方2%、賣(mài)方1%

8.貸款費(fèi)用：2000元/單

都說(shuō)商辦類(lèi)產(chǎn)品出手困難，光從稅費(fèi)這一點(diǎn)就能瞬間把你擊垮。

我們來(lái)簡(jiǎn)單算個(gè)賬，如果你50萬(wàn)買(mǎi)入一套公寓，2年后評(píng)估價(jià)約為80萬(wàn)，此時(shí)賣(mài)掉，按照上述要點(diǎn)粗略計(jì)算，稅費(fèi)大約要20萬(wàn)！