何謂網(wǎng)簽？

所謂“網(wǎng)簽”，是指各地房管部門的網(wǎng)上交易系統(tǒng)。大部分置業(yè)過的購房者，都親歷過新房網(wǎng)簽，一語以蔽之，它可以保證房源真實，防止一房兩賣。

二手房網(wǎng)簽，同樣如此。

即：二手房交易過程中所簽訂的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、房源信息公示、簽訂買賣合同、選擇交易資金托管及銀行等全部都將在網(wǎng)上進行。

▲辦理指示牌示意圖

并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)信息反饋、存量房房源信息、成交信息的查詢和統(tǒng)計也都可以通過該系統(tǒng)和網(wǎng)站獲得。

這個線上過程就是二手房網(wǎng)簽。

二手房網(wǎng)簽，有何好處？

1，網(wǎng)簽后業(yè)主資質(zhì)經(jīng)過核實會更加可信，盤源信息也更加可靠，以后找房子可能會更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2，交易過程全部信息化后，可以縮短買賣雙方交易的時間。整個網(wǎng)簽過程也都可以通過網(wǎng)上實時查詢，得知二手房交易的辦理進程。

3，二手房交易信息上網(wǎng)后有利于政府部門對二手市場進行監(jiān)控。

事實上，如果所有交易都強制性網(wǎng)簽，對買方最大的好處是防止一房兩賣，減少糾紛，特別是在房價大漲的時期，買方可避免總是提心吊膽。

二手房網(wǎng)簽，要擔(dān)憂什么？

除了網(wǎng)簽的好處，對于二手房網(wǎng)簽其實購房者最擔(dān)心的是稅費該如何收？

正常的情況下，個稅、契稅、增值稅都是跟交易價成比例。不可否認，市場上大量存在稅費“低過”的現(xiàn)象，即審稅時合同價寫低一些。

如果買賣雙方為了避稅，交易價定為1元，那么這套房子就完全沒有任何稅費了。所以合同價不能低于何謂核定價。

各地都有核定價，也有稱之為“二手房過戶指導(dǎo)價”的，都是一個意思。它是由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確定的，核定價存在的意義主要是“托底”，簡單說，當(dāng)買賣雙方的合同價格低于核定價時，稅務(wù)部門將不再根據(jù)合同價來確定稅基，而是以核定價為標(biāo)準來確定稅基。

比如，原來合同價90萬，提交的合同價60萬，而核定價是66萬，那稅基就是66萬。如果提交合同價是80萬，超過66萬，稅基就是80萬。即核定價和合同價誰高稅基就是哪個。一般為了少交稅，合同價盡量報低。

一旦出現(xiàn)網(wǎng)簽，由于中山一般所有稅費由買方承擔(dān)，賣方是否配合低價網(wǎng)簽是一個問題。網(wǎng)簽價低了，銀行是不是根據(jù)網(wǎng)簽價貸款，貸款金額會不會降低又是一個問題。

關(guān)于網(wǎng)簽的細節(jié)還不清楚，但有一點是肯定的：如果你想獲得高的貸款成數(shù)，必須要提高過戶價，付出一些稅費的代價。

說解！何為三價合一？

那么，為何會有如此多的消息傳出三價合一呢？并非空穴來風(fēng)，實施二手房網(wǎng)簽，往往意味著”三價合一“的第一步。

一直以來，在買二手房的過程中，一般存在“四個價”，分別是：房屋成交價、銀行貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局評估價。

房屋成交價，由買房雙方各自敲定，因此存在差異化，不在“三價”之中。因此，“三價”為銀行貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局評估價。

1，銀行貸款評估價

買家在和銀行簽訂貸款合同之前，銀行會先給所抵押的房產(chǎn)進行現(xiàn)場拍照評估資產(chǎn)價值。

假設(shè)中山一套房子真實成交價為150萬，銀行貸款評估評到180萬或者更高，網(wǎng)簽合同價為100萬。

這樣會出現(xiàn)一種情況，本來150萬的房子，按首付三成45萬算，你最多只能貸到105萬，但是如果銀行貸款評估價做高了，使房子的貸款增加到了126萬，那購房者等于可以“省”下了約20萬的首付。

但如果按“三價合一”的標(biāo)準執(zhí)行，就不太可能出現(xiàn)銀行貸款評估價與網(wǎng)簽合同價不相同的問題，因此就是購房首付提高了。

2，網(wǎng)簽備案合同價

所有房子過戶之前，都要到所在地區(qū)房地產(chǎn)信息網(wǎng)中進行網(wǎng)簽，其中的房屋網(wǎng)簽價格是買賣雙方自行決定的，所以可以說價格想錄多少就錄多少。

那么這里就會出現(xiàn)“陰陽合同”的問題的，例如本來實際成交價格為是150萬，網(wǎng)簽合同卻錄100萬，最后過戶時，房管局就會以網(wǎng)簽備案的價格綜合考慮計稅價格，而不會以實際成交價150萬來計稅。

如果執(zhí)行“三價合一”后，“陰陽合同”或?qū)⒔K止，就不會出現(xiàn)差價的問題。

3，房管局評估價

房管局計稅評估價有自己的核定價格范圍，因為這個直接跟國家稅收掛鉤，所以都是用電腦自動評估，排除了人為低評偷稅漏稅的情況。

一般而言，如何網(wǎng)簽合同價低于評估價時，則按評估價收取，高于評估價按網(wǎng)簽合同價收取。也就是說，只要網(wǎng)簽備案合同價低于房管局評估價，那么稅費就以最低價收取。

假如一套房子真實成交價為150萬，貸款評估為180萬，網(wǎng)簽合同價為100萬，房管局評估價為90萬，那么稅費就會按90萬計算。如果按“三價合一”政策，將會以180萬計稅，這就是差距。

總的來說，如果實行“三價合一”政策，可以更有效地避免“陰陽合同”、通過做高銀行評估價來降低實際首付比例，以及報低成交價來避稅的玩法。

與此同時，“房管局評估價”將成為最重要的交易基準，購房者就會比之前多付首付，或者是多交稅費。

如若“三價合一”，將利好新房市場

另一方面，購置二手房成本的增加，對于新盤而言則是”截流“。要知道，相較于二手房，新房在稅費方面有著比較大的優(yōu)勢。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為：“如若實施”三價合一“，應(yīng)該會有一部分的客戶會參與到新房市場中，但但這一部分只是少數(shù)�！�

對于三價合一政策，這肯定是大勢所趨。之前評估、貸款和交稅分開是由于部門之間“壁壘”，現(xiàn)在相關(guān)部門逐漸在打破，對稅收、貸款統(tǒng)一評估的方式肯定是對的，之后也將逐漸形成這種趨勢。

“另一方面也說明了所有涉及房地產(chǎn)事情都是圍繞房子是拿來住的方向努力。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士補充道。

還有半個月，中山二手房網(wǎng)簽就要來了。