《寧波市存量房交易資金監(jiān)管辦法（試行）》發(fā)布，將從2019年11月15日施行。

這項(xiàng)新政策，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定，將給寧波的二手房買賣流程帶來重大變化。

同時(shí)，該項(xiàng)新政也會對二手房買賣雙方交割房款，帶來重大影響。

我們“寧波樓市報(bào)道”通過采訪住建部門，對此新政作出獨(dú)家通俗解讀。

01

以后買賣二手房的流程有明顯變化

現(xiàn)在買賣二手房的流程，一般是這樣一步步來的??

第一步，買賣雙方經(jīng)房產(chǎn)中介撮合后，簽紙質(zhì)合同、合同網(wǎng)簽，買方付定金。如在限購圈內(nèi)買房，買方需打出限購證明。

第二步，房管部門完成合同網(wǎng)簽備案。買賣雙方約定時(shí)間由中介陪著到行政服務(wù)中心辦過戶、交稅，買方付首付。賣方如還有按揭或抵押貸款，需先結(jié)清貸款。

第三步，過戶完成、不動產(chǎn)權(quán)證辦出，去銀行申請按揭貸款。

第四步，按揭放下，買賣雙方辦理交房手續(xù)。

而在新政施行后，二手房交易流程將是這樣的??

合同網(wǎng)簽??銀行對買方的按揭貸款申請進(jìn)行預(yù)審??買賣雙方在銀行辦理存量房交易資金監(jiān)管??房管部門對合同進(jìn)行網(wǎng)簽備案??買賣雙方去辦過戶、交稅??銀行放款??交房

這里面，最主要的一個(gè)變化，是按揭貸款的審批提前了！現(xiàn)在是過戶完才去辦按揭，以后則是過戶之前就要完成按揭審批。

隨之而來的還有一個(gè)特別值得關(guān)注的變化是，以往二手房交易中通過“陰陽合同”多辦貸款、少交稅的招數(shù)行不通了！

因?yàn)橘J款審批前移機(jī)制要求以網(wǎng)簽合同為貸款審核依據(jù)，網(wǎng)簽備案價(jià)格、申請貸款報(bào)批的成交價(jià)格、納稅申報(bào)價(jià)格要一致。住建部門表示，這將有助于防止偷漏稅與騙貸的現(xiàn)象。

本地最先試行二手房交易資金監(jiān)管的工行，畫了這么一張流程圖，供大家參考：

02

二手房買賣新流程七大注意點(diǎn)

按照新政，在新的二手房買賣流程中，需要注意這么七個(gè)方面。

第一，以后如果是通過房產(chǎn)中介買賣二手房的，必須在銀行辦存量房交易資金監(jiān)管。

不通過中介、由買賣雙方自行成交的，辦不辦資金監(jiān)管，則自愿。

第二，房款??包括首付款、按揭款以及一次性付款的錢、分期付款的錢，都應(yīng)納入資金監(jiān)管。買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，銀行會在不同的交易環(huán)節(jié)把相應(yīng)的資金劃給房東。

但定金、交易稅費(fèi)和中介費(fèi)，由買賣雙方自行約定要不要納入資金監(jiān)管。

另外，當(dāng)下常見的由買方墊付、用于賣方還按揭的錢，不在資金監(jiān)管范圍之內(nèi)??下面我們還會講到這筆錢的問題。

第三，如果是按揭購房，按揭銀行和資金監(jiān)管必須是同一家銀行。

第四，辦了存量房交易資金監(jiān)管后，按揭貸款審批將會前置??合同網(wǎng)簽申請完成后，銀行就會對買方符不符合按揭條件、能批多少貸款等作預(yù)審。

如果是申請住房公積金貸款的，則在房管部門完成合同網(wǎng)簽備案后、過戶及交稅前，由公積金部門作貸款預(yù)審。

新政明確，貸款銀行、住房公積金管理部門應(yīng)當(dāng)在受理買方貸款申請后7個(gè)工作日內(nèi)，明確貸款意向或完成貸款審批；申請組合貸款的，應(yīng)在9個(gè)工作日內(nèi)明確貸款意向和完成貸款審批，并及時(shí)將結(jié)果告知申請人。

第五，不通過房產(chǎn)中介、買賣雙方自行成交的，且要按揭的，同樣要貸款審批前置，必須先取得貸款銀行的貸款意向或完成住房公積金貸款審批，然后才能去辦過戶、交稅等后續(xù)交易手續(xù)。

第六，特別要注意的是：不管是不是通過中介成交，在買方取得貸款銀行貸款意向、完成住房公積金貸款審批后的5個(gè)工作日內(nèi)，買賣雙方必須完成交稅、過戶申請，不然，逾期的話，就需要重新申請取得貸款意向、住房公積金貸款審批。

第七，辦交易資金監(jiān)管，免費(fèi)。銀行不能就此收費(fèi)，房產(chǎn)中介也不能借此收取什么代辦服務(wù)費(fèi)。

03

二手房交易資金監(jiān)管有什么好處？

為什么要推行二手房交易資金監(jiān)管？

因?yàn)楝F(xiàn)行的二手房交易流程，無論對買方還是賣方，都存在著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

之前，我們“寧波樓市報(bào)道”在《付了幾十萬上百萬的錢，最后房子還拿不到？每個(gè)買二手房的人都可能碰到！》一文中，已經(jīng)對二手房交易過程的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)，作過詳細(xì)解釋，大家可以參考。

簡單而言，對于賣方來說，二手房交易最大的風(fēng)險(xiǎn)，是過戶辦完了、房子在法律意義上已經(jīng)不是自己的了，而買方的按揭卻遲遲辦不下來、自己拿不到這大頭的房款。這類情況，近兩年時(shí)有發(fā)生，也是房東最擔(dān)心的。到那個(gè)時(shí)候房東要想拿回房子，就得法院裁決了。

而對于買方來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)是在辦過戶之前。買方已經(jīng)把定金、首付款甚至替房東還按揭的錢都給了，卻可能因?yàn)榉繓|在外有債務(wù)、房子在過戶前被法院查封，最后拿不到房子。

實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管后，買賣雙方的資金風(fēng)險(xiǎn)，就可以得到有效避免。

工行的一個(gè)二手房網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管服務(wù)點(diǎn)。張培堅(jiān)/攝

二手房交易資金監(jiān)管，像是“支付寶”，保護(hù)二手房買賣雙方的利益。有了交易資金監(jiān)管，交易過程中如果出了什么問題最終導(dǎo)致成交完成不了，買方能拿回自己的錢、賣方不會失去房子。

按照納入交易資金監(jiān)管后的二手房交易流程，因?yàn)橘I方能不能批下按揭、能批多少按揭，在過戶之前就清楚了，所以就不會發(fā)生房子過戶了而房東拿不到錢的問題。

對于買方來說，有了交易資金監(jiān)管，在過戶完成、拿到房子之前，付出去的錢實(shí)際上都沒到房東手上，而是在銀行存著。一旦房東方面出問題，過戶不成，買方還是能夠要回自己的錢。

二手房網(wǎng)簽現(xiàn)場。張培堅(jiān)/攝

需要提醒的是，買方替賣方還按揭墊付的錢，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于私下借款，無法納入交易資金監(jiān)管。這筆錢，買方需要特別注意其風(fēng)險(xiǎn)！據(jù)悉，相關(guān)部門正在就這筆錢的安全性探索、協(xié)商相關(guān)舉措，預(yù)計(jì)不久也會推出新政策。

另外需要提醒的是，目前，已經(jīng)率先試行二手房交易資金監(jiān)管的只有工行、建行兩家銀行。不過，在新政策開始施行后，房管部門表示，肯定會有更多的銀行能夠辦交易資金監(jiān)管。

最后，要提醒房產(chǎn)中介，不要不告訴二手房買賣雙方有交易資金監(jiān)管這個(gè)事，不要不經(jīng)買賣雙方同意就指定交易資金監(jiān)管的銀行，不要借交易資金監(jiān)管或貸款審批之名收取代辦服務(wù)費(fèi)用，更不準(zhǔn)直接或間接代收代管二手房交易資金及定金，新政明確了??

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中如有上面這些行為的，由屬地住建部門約談經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，責(zé)令限期整改。

拒不整改或整改不符合要求的，暫停網(wǎng)簽，記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不良信用記錄；情節(jié)嚴(yán)重的，取消監(jiān)管服務(wù)平臺使用權(quán)限、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案資格；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

昨天，還公布了同樣由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯(lián)合制定的《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》，在2019年11月15日及之后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的樓盤，均須執(zhí)行該新辦法。

這項(xiàng)政策的監(jiān)管部門包括住建、人行、銀保監(jiān)部門，主要監(jiān)管對象是開發(fā)商。

相比于二手房交易資金監(jiān)管政策，商品房預(yù)售資金監(jiān)管對老百姓來說，作用相對沒那么直接。

但這項(xiàng)政策對于購房人同樣非常非常重要??它為的是在開發(fā)商出問題后，依然能夠保證樓盤后續(xù)工程的建設(shè)資金，防止樓盤“爛尾”，還能夠保證購房人拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)，從而保障購房人的權(quán)益。

01 這些錢必須進(jìn)監(jiān)管賬戶

按照規(guī)定，每個(gè)樓盤都必須選擇一家銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶??以宗地為單位設(shè)賬戶，不得按預(yù)售批次分別與不同的監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

樓盤銷售過程中的預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，都應(yīng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

開發(fā)商使用POS機(jī)收取預(yù)售款的，也只能使用與監(jiān)管賬戶綁定的POS機(jī)。

這其中，特別是銀行按揭貸款，是大頭的錢。住建部門強(qiáng)調(diào)，此前發(fā)現(xiàn)有部分銀行審查不嚴(yán)、操作不規(guī)范，將購房按揭款劃入了開發(fā)商的其他賬戶而非監(jiān)管賬戶，致使監(jiān)管賬戶資金不足，影響到樓盤后續(xù)工程建設(shè)的進(jìn)度及按時(shí)完工。

辦法里還專門列了一條：購房人應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)自己的合法權(quán)益，配合監(jiān)管部門、銀行、住房公積金管理部門，將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。

02 監(jiān)管資金范圍為樓盤工程造價(jià)的130%

商品房預(yù)售監(jiān)管資金范圍，為樓盤工程造價(jià)的130%。

工程造價(jià)按照開發(fā)商提供的經(jīng)具有專業(yè)資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制并簽字蓋章的工程預(yù)算清冊總額確定，且單位建安工程綜合造價(jià)不得低于市住建部門公布的標(biāo)準(zhǔn)。住建部門說，此前發(fā)現(xiàn)部分房企有故意調(diào)低工程造價(jià)以降低預(yù)售監(jiān)管資金額度的行為，將本來應(yīng)該用于樓盤后續(xù)工程建設(shè)的資金，挪作他用！

全裝修住宅商品房項(xiàng)目的工程造價(jià)，還應(yīng)包括企業(yè)申報(bào)的裝修工程造價(jià)。

另外特別值得一提的是，作為寧波此次新政非常有特色的一點(diǎn)，還要求樓盤有土地抵押擔(dān)保貸款的，土地抵押擔(dān)保貸款的本息，也要納入資金監(jiān)管范圍。

住建部門就此專門介紹說，部分房企以土地作抵押拿到開發(fā)貸款后沒有把錢用在樓盤工程建設(shè)上，而是再拿去買地、放大杠桿。一旦開發(fā)商資金鏈出問題，開發(fā)商還不上土地抵押貸款、注銷不了土地抵押權(quán)，樓盤即便完工也不能辦出俗稱的“大證”，進(jìn)而，購房者的“小證”也辦不了、不能取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，這次把開發(fā)商的土地抵押貸款也納入了資金監(jiān)管范圍。

當(dāng)然，隨著樓盤建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，開發(fā)商得向建筑公司付工程款，所以監(jiān)管賬戶的錢是可以動用的。但辦法規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金的余額，不得低于每一支付時(shí)點(diǎn)至商品房交付條件具備時(shí)，剩余工程造價(jià)的130%和土地抵押貸款本息余額的總和。

總而言之，監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢，要保持在可以保證樓盤工程建設(shè)的水平。這樣，即便開發(fā)商出了問題，樓盤也能夠繼續(xù)造下去，不至于“爛尾”。

03 監(jiān)管賬戶里的錢不能亂動用

要動用監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售資金，有嚴(yán)格的規(guī)定。

這里面的錢，一般由監(jiān)管銀行劃撥、主要用于支付相應(yīng)的工程款項(xiàng)，支付前需要建設(shè)監(jiān)理企業(yè)出具工程進(jìn)度證明，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工總承包單位、建設(shè)監(jiān)理單位三方共同簽字確認(rèn)，并得有發(fā)票及相關(guān)材料；收款方，一般應(yīng)為施工總承包單位。

如要從預(yù)售監(jiān)管資金中支付非工程款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過開發(fā)商、收款單位等有關(guān)各方簽字確認(rèn)或按照相關(guān)規(guī)定，由監(jiān)管銀行憑發(fā)票及相關(guān)材料進(jìn)行支付。非工程款項(xiàng)累計(jì)支付總額，不得超出項(xiàng)目工程造價(jià)的20%。

04 樓盤具備交付條件后才能撤銷監(jiān)管賬戶

辦法明確，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示經(jīng)備案的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭貸款銀行，以及監(jiān)督舉報(bào)電話。

如果開發(fā)商有下列情形之一，將被暫停網(wǎng)簽，責(zé)令限期整改；拒不整改的，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任：　　

（一）未在售樓處明顯位置公示經(jīng)備案的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、按揭貸款銀行以及監(jiān)督舉報(bào)電話的；　　

（二）未按規(guī)定及時(shí)將售房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；　　

（三）指使按揭貸款銀行或者協(xié)同按揭貸款銀行將商品房按揭貸款劃入非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；　　

（四）提供虛假材料申請撥付商品房預(yù)售監(jiān)管資金的；　　

（五）其他變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

開發(fā)商必須在樓盤具備交付條件后，才能憑相關(guān)證明材料，向監(jiān)管銀行提出監(jiān)管資金賬戶撤銷申請。如果項(xiàng)目的土地已抵押，開發(fā)商則還應(yīng)在土地抵押權(quán)注銷后，方可申請監(jiān)管資金賬戶撤銷。

辦法同時(shí)明確， 施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實(shí)或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助開發(fā)商套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由屬地住建部門依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

辦法也對銀行有嚴(yán)格要求。

商業(yè)銀行有下列情形之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令整改；情節(jié)嚴(yán)重或者造成嚴(yán)重后果的，按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰、暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任：　　　　

（一）監(jiān)管銀行未按要求控制實(shí)際重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的；　　　　

（二）監(jiān)管銀行擅自撥付資金，或協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用商品房預(yù)售資金的；　　　　

（三）按揭貸款銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶的。

據(jù)悉，寧波此項(xiàng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，全國領(lǐng)先。

總之，寧波人以后買期房，可以更放心些了。