1.前期看房

賣方登記房源信息，買方明確自己購房的需要，中介帶領(lǐng)看房，尋找匹配房源。

2.簽三方合同

買賣雙方達(dá)成交易意向，交定金，買賣雙方及中介簽訂三方合同，一式三份。條款中一般都會規(guī)定清楚首付以及貸款金額數(shù)目，以及中介費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)承擔(dān)方式作出規(guī)定。

當(dāng)事人：買賣雙方、中介

地點(diǎn)：中介門店

流程：買賣雙方在中介公司簽署三方合同，買家預(yù)付定金，買賣雙方支付中介傭金

費(fèi)用：定金、中介費(fèi)

所需材料：買賣雙方身份證、戶口本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、房產(chǎn)證

3.提前還貸

如果購買的二手房還沒有還清貸款，則需要向銀行提出提前還清貸款申請，將房產(chǎn)證解押，才可以進(jìn)行之后的流程（如果購買的二手房貸款已經(jīng)還清貸款，則可跳過3、4這兩個(gè)步驟）。

當(dāng)事人：賣方

地點(diǎn)：銀行

流程：提交提前還貸申請??銀行審批（快的話1周左右，慢的話則要10-20天）??結(jié)清貸款，拿到結(jié)清證明及房屋他項(xiàng)權(quán)證

所需的材料

1）身份證件

2）借款合同

取回的材料

1）結(jié)清證明

2）房屋他項(xiàng)權(quán)證

4.解押房產(chǎn)

結(jié)清貸款之后，一定不要忘記去房產(chǎn)局解抵押這個(gè)環(huán)節(jié)，這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

當(dāng)事人：賣方

地點(diǎn)：房產(chǎn)登記中心

所需的材料

1）身份證件

2）房產(chǎn)證

3）結(jié)清證明

4）房屋他項(xiàng)權(quán)證

5.網(wǎng)簽備案

常州所有的二手房過戶必須到能夠有網(wǎng)簽備案資質(zhì)的中介公司做網(wǎng)上備案，所以必須先進(jìn)行網(wǎng)簽，一般來說，中介公司可以直接把網(wǎng)簽合同打印出來，給買賣雙方簽字即可。網(wǎng)簽結(jié)束需要特別注意的是，湖塘的房子如果過戶之前物業(yè)費(fèi)沒有交清，網(wǎng)簽也是通不過的。所以網(wǎng)簽之前也需確定物業(yè)費(fèi)用已經(jīng)繳齊。

當(dāng)事人：中介

地點(diǎn)：有資質(zhì)的中介公司

所需的材料

1）《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（當(dāng)事人已簽字或蓋章）

2）房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證原件

3）買賣雙方自行辦理的，提供身份證件原件

4）委托他人辦理的，提供授權(quán)委托書、委托人身份證件復(fù)印件及受托人身份證件原件

6.貸款預(yù)審

二手房過戶需要貸款的，一般來說，中介都會帶領(lǐng)買房，在過戶之前去銀行辦理預(yù)審，銀行審核客戶的信用記錄，如遇到有信用不良記錄的客戶是不能過戶的；

需要公積金貸款的客戶，過戶之前也要去公積金管理中心審核一下是否符合公積金貸款的條件；

如需要組合貸款的，過戶之前也要先去銀行審核客戶的信用，同時(shí)也要審核客戶符不符合公積金貸款。

當(dāng)事人：買方、中介

地點(diǎn)：銀行

所需的材料

1）房產(chǎn)證

2）信用報(bào)告

3）收入證明（如果是純公積金貸款，則不需要收入證明）

4）公積金繳存證明

5）身份證件

6）如果是首套房，還需有首套房證明

7.辦理過戶

貸款審核通過之后，就可以進(jìn)行房產(chǎn)證過戶了；一般來說，過戶手續(xù)完成，拿到收件單，買方就可以支付首付，和銀行簽訂貸款合同了。

當(dāng)事人：買賣雙方及中介

地點(diǎn)：常州市房產(chǎn)登記中心（延陵中路21號）

過戶流程：辦理房屋維修基金證明（3樓房屋維修基金窗口）??房產(chǎn)交易中心填寫申請表??雙方到3樓窗口簽字??交稅（交稅的時(shí)候稅務(wù)會有價(jià)格出來，保留價(jià)格證明，貸款時(shí)作為評估價(jià)格憑證需交給銀行）??回到窗口，遞交稅單??領(lǐng)取收件單（須保存好，憑此領(lǐng)取房產(chǎn)證）

備注：在常州申請房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證，因此過戶前必須要先辦理已經(jīng)繳納維修資金的證明。

所需的材料

1）網(wǎng)簽買賣合同，原件2份；

2）房產(chǎn)證，土地證，原件；

3）買賣雙方身份證明（出示原件，收復(fù)印件）；

4）婚姻狀況證明（出示原件，收復(fù)印件，單位免此項(xiàng)）；

5）代理人身份證件（出示原件，收復(fù)印件，委托他人登記的提供）；

6）委托公證書（委托他人登記時(shí)提供）

7）房屋維修基金證明（房產(chǎn)登記中心3樓有專門的房屋維修基金窗口）

8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、行政機(jī)關(guān)法定代表人任命書（出示原件，收復(fù)印件，企業(yè)過戶時(shí)需提供）；

需繳納的費(fèi)用

過戶稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)

賣方繳納

營業(yè)稅及其附加：1）房產(chǎn)證未滿五年的，都需要繳納總房價(jià)的5.55%；

2）房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144（含）以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.55%；

3）房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。

個(gè)稅：住宅（全額的1%或差額的20%，家庭滿五年唯一住房免征）；非住宅（差額的20%）

交易手續(xù)費(fèi)：住宅：3元/方米；非住宅：5元/方米

買房繳納

契稅：首套房契稅住房面積90?以內(nèi)按1%征收，面積在90?（含）??144?按1.5%征收，面積在144?以上（含）按3%征收；二套房契稅無論面積大小都按3%征收，非住宅也是3%。

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅（80元/套），非住宅（550元/套）；工本費(fèi)（10元/本）

交易手續(xù)費(fèi)：住宅：（3元/方米），非住宅（5元/方米）

調(diào)檔費(fèi)：如果要開具首套房證明，還需要支付調(diào)檔費(fèi)用（開具首套房證明地址：常州市房產(chǎn)登記中心二樓首套房窗口）

備注：所交的稅費(fèi)價(jià)格都是由物價(jià)局統(tǒng)計(jì)出來的，一般來說，中介都會預(yù)先算出評估價(jià)格，但實(shí)際交稅價(jià)的話，還是以納稅窗口的那里審核的價(jià)格為準(zhǔn)。

如果中介報(bào)的價(jià)格高于交稅窗口的價(jià)格，那么交稅就能直接通過；如果中介報(bào)的價(jià)格低于交稅窗口的價(jià)格，那么交稅就按照窗口那里審核的價(jià)格為準(zhǔn)。

2）簽訂貸款合同費(fèi)用

建行350元；其他銀行280元。

3）接軌費(fèi)用

如果是房改房要上市交易，還需要進(jìn)行接軌，費(fèi)用是40元/方米；普通二手房則不需要繳納。

8.支付首付，簽貸款合同

拿到收件單后，買方支付首付費(fèi)用，之后就可以和銀行簽訂貸款合同了。

當(dāng)事人：買賣雙方，中介，銀行代表

地點(diǎn)：銀行

9.評估房價(jià)

申請銀行貸款，必須要找到專門的評估公司出具一份房產(chǎn)評估報(bào)表。因?yàn)槌Ｖ莶簧僦薪楣�司都是有專門的評估公司的，買方可以直接交給中介來代辦。

需要注意的是，銀行在貸款的時(shí)候，從網(wǎng)簽價(jià)格、交稅價(jià)格以及評估價(jià)格這三個(gè)價(jià)格中取最低值計(jì)算貸款額度。一般來說，這三個(gè)價(jià)格中最低的都是網(wǎng)簽價(jià)格，所以銀行的貸款都是以網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)的。所以，常州一般都是在過戶之后才進(jìn)行評估房產(chǎn)。

而如果買方想要把價(jià)格做高的話，則需要事會問號評估公司價(jià)格。

當(dāng)事人：中介

地點(diǎn)：評估公司

須攜帶的材料

1）房產(chǎn)證（復(fù)印件）

2）土地證（復(fù)印件）

3）網(wǎng)簽合同（復(fù)印件）

10.辦理土地證

10個(gè)工作日后，憑收件單領(lǐng)取房產(chǎn)證（有了房產(chǎn)證，就可以進(jìn)行物業(yè)交割了），憑借房產(chǎn)證，就可以去常州國土資源局辦理土地證了。

當(dāng)事人：買賣雙方及中介

地點(diǎn)：常州市國土資源局：常州市新北區(qū)太湖東路103號1號樓

備注：這個(gè)地址只適用于常州市區(qū)，如果是武進(jìn)區(qū)的房產(chǎn)，因?yàn)槲溥M(jìn)區(qū)有多個(gè)土地登記處，所以辦理前需要了解清楚土地證的登記地點(diǎn)，避免白走一趟

所需的材料：

1）房產(chǎn)證

2）原土地證原件

3）交易合同

4）雙方身份證明

5）契稅發(fā)票

11.辦理貸款手續(xù)，排期下款

兩證齊全之后，就可以去銀行或者公積金中心辦理貸款手續(xù)，排期下款。還有需要特別注意的是，只要涉及到公積金貸款的，都需要在貸款審批通過之后，辦理擔(dān)保手續(xù)。

公積金貸款擔(dān)保注意事項(xiàng)

二手房、現(xiàn)房貸款在辦理擔(dān)保手續(xù)時(shí)需提供房屋所有權(quán)證原件、土地使用權(quán)證原件。

住房公積金貸款（含組合貸款）一般都采用常州房屋擔(dān)保置換有限公司保證擔(dān)保。（常州房屋擔(dān)保置換有限公司就在公積金中心旁邊，工作人員一般都會直接指引）擔(dān)保公司同意擔(dān)保后，繳納相關(guān)費(fèi)用之后，公積金中心就會通知受托銀行將貸款資金劃至指定的收款帳戶。

常州公積金的擔(dān)保費(fèi)用的收費(fèi)情況是：

貸款期限五年內(nèi)（含五年），擔(dān)保費(fèi)率為0.5%；

貸款期限在六至十五年的（含十五年），擔(dān)保費(fèi)率為0.55%；

貸款期限在十六至三十年的（含三十年），擔(dān)保費(fèi)率為0.6%；

當(dāng)事人：買方、中介

地點(diǎn)：銀行或者公積金中心

所需的材料

銀行商貸手續(xù)所需的材料

1）房產(chǎn)證、土地證（原件）

2）身份證件

3）賣方賬戶

4）房產(chǎn)評估報(bào)表

5）婚姻狀況證明

公積金貸款及擔(dān)保所需材料

1）房產(chǎn)證、土地證（原件）

2）身份證件

3）賣方賬戶

4）婚姻狀況證明

5）戶口本

12.銀行下款，驗(yàn)收房子，交割物業(yè)

一般來說，等到貸款下來，買方就可以驗(yàn)收房子，確認(rèn)沒有問題，就可以正式入住了。物業(yè)交割其實(shí)在拿到房產(chǎn)證的時(shí)候就可以進(jìn)行了，但是一般還是會選擇在正式收樓之后一起交割。

物業(yè)交割需要注意，賣方的物業(yè)費(fèi)用是否結(jié)清，當(dāng)然這個(gè)最好是之前就確認(rèn)清楚，避免不必要的麻煩。