住房貸款利率有新政！利息會(huì)漲嗎？汕頭房?jī)r(jià)會(huì)受影響嗎

8月25日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（英文簡(jiǎn)稱(chēng)LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

01房貸利率政策為何調(diào)整？

央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，推動(dòng)降低貸款實(shí)際利率。

新LPR的報(bào)價(jià)方式改為按照公開(kāi)市場(chǎng)操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成；報(bào)價(jià)頻率改為每月報(bào)價(jià)一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一個(gè)期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機(jī)制后，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從以前采用貸款基準(zhǔn)利率的方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

02房貸利率以后如何定價(jià)？

自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

如，最近一個(gè)月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，如果銀行給你的房貸利率是5.44%，那就是加了59基點(diǎn)，在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。

03未來(lái)房貸利率不再有折扣價(jià)？

按新的定價(jià)方式，以后就不會(huì)有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。

根據(jù)新政，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

04最低利率提高還是下降了？

按最近一個(gè)月(8月20日)LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個(gè)貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來(lái)的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。

“簡(jiǎn)單對(duì)比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%�！�

05實(shí)際房貸利率會(huì)下降還是上升？

這個(gè)問(wèn)題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)�！薄芭c改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機(jī)制下，存量和增加房貸利率都基本沒(méi)有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動(dòng)，但主流是平穩(wěn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實(shí)際上具體的房貸利率只會(huì)上調(diào)，而不會(huì)下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。

06哪些人買(mǎi)房的利息會(huì)增加？

首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購(gòu)房人的利率將上升；而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變。

“從短期的實(shí)際利率水平來(lái)看，新政僅會(huì)對(duì)極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)產(chǎn)生輕微影響，對(duì)絕大部分購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，影響不大�！崩钊f(wàn)賦說(shuō)，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來(lái)講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶(hù)的購(gòu)房成本將有所上升。

07公積金貸款買(mǎi)房的利率調(diào)整嗎？

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

在分析人士看來(lái)，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的政策導(dǎo)向。

08在還貸中的房貸利率會(huì)調(diào)整嗎？

央行明確，個(gè)人住房貸款利率調(diào)整主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。即，早就貸款買(mǎi)房的人，每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無(wú)需更改。

09剛簽合同沒(méi)放款，受影響嗎？

2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準(zhǔn)利率定價(jià)方式確定的利率來(lái)還房貸。

10可跟銀行商量改房貸利率嗎？

根據(jù)新政，未來(lái)借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說(shuō)，因?yàn)長(zhǎng)PR是每個(gè)月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔(dān)利息增加的壓力。

11商業(yè)房貸利率會(huì)不一樣嗎？

如果客戶(hù)的資質(zhì)，包括個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)收入、負(fù)債率、抵押物資質(zhì)等不是那么好，貸款利率就會(huì)比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時(shí)就得注意個(gè)人信用的積累。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，未來(lái)房貸的計(jì)算或呈現(xiàn)因人而異、因額度而異、因市場(chǎng)而異的現(xiàn)象。

12哪些地方LPR加點(diǎn)可能更高？

房?jī)r(jià)上漲較快的地區(qū)LPR加點(diǎn)可能更高，一城一策、房住不炒的政策導(dǎo)向沒(méi)有改變。

“在實(shí)際操作過(guò)程中，一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，未來(lái)將可以適當(dāng)在央行標(biāo)準(zhǔn)下，進(jìn)行基點(diǎn)的上調(diào)�！眹�(yán)躍進(jìn)也表示，此類(lèi)上調(diào)最后也會(huì)影響到具體商業(yè)銀行房貸部門(mén)的貸款利率。

13二套房貸利率會(huì)大幅提高？

根據(jù)李萬(wàn)賦的計(jì)算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)。

“二套房60個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來(lái)可能上浮水平會(huì)遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)�！睎|北證券研究總監(jiān)付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來(lái)房貸的成本及可得性都會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱(chēng)，“對(duì)于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的明確態(tài)度�！�

“未來(lái)一段時(shí)間二套房房貸利率可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)”，諸葛找房副總裁苑承建稱(chēng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。

14對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)產(chǎn)生什么影響？

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過(guò)量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)樓市屬于中性政策�！痹趶埓髠タ磥�(lái)，政策的出臺(tái)是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。

張波認(rèn)為，央行再次提出嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)，也是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實(shí)際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對(duì)于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性也有著直接現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。