河源房貸一族：房貸利率今起“重新定價(jià)”，會(huì)影響你的月供~

目前國(guó)內(nèi)房貸利率主要有兩種

①貸款改革之前在基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)；

②按照LPR利率（今年10月8日起實(shí)施）加減點(diǎn)或轉(zhuǎn)換為固定利率。

如果你的房貸是按照第一種計(jì)算方式的，那么就屬于存量浮動(dòng)利率貸款范圍，可適用于新政，那你就要重新簽訂貸款合同了（還款時(shí)間僅剩不到一年的按揭貸款用戶(hù)除外）。

今年8月25日央行發(fā)布了房貸利率與LPR掛鉤的具體執(zhí)行政策，并要求10月8日后的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款均按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)此，不少銀行著手開(kāi)始調(diào)整房貸利率合同，新發(fā)放貸款的利率參考LPR定價(jià)。對(duì)于10月8日后和銀行簽訂貸款合同的客戶(hù)可以咨詢(xún)銀行，是否簽訂的是參考LPR定價(jià)的貸款合同，如果是則無(wú)需更改，如果不是則需要與銀行協(xié)商修改貸款合同。

新政合同有哪些選擇？

房貸利率不掛鉤基準(zhǔn)利率

掛鉤LPR后，你會(huì)有兩種選擇

❐ 一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動(dòng)了；

❐ 二是從基準(zhǔn)利率切換LPR，把LPR價(jià)格與你當(dāng)前的房貸利率“多退少補(bǔ)”出差值（即“加點(diǎn)數(shù)值”）。以后LPR變化了，就用新的LPR價(jià)格加這個(gè)差值（即“加點(diǎn)數(shù)值”），得出最新的房貸利率。

簡(jiǎn)單而言，計(jì)算公式如下

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如果約定2020年3月1日轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，每年1月1日為重定價(jià)日，重定價(jià)周期為1年，

加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的執(zhí)行利率水平-2019年12月20日發(fā)布的相應(yīng)期限LPR

從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），

新執(zhí)行的利率=2019年12月20日相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值

之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)周期的重定價(jià)日，

實(shí)際利率=重定價(jià)日最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值

這里看不懂沒(méi)關(guān)系

舉個(gè)例子你就懂了

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案例1

侯先生5年前在深圳買(mǎi)了一套房，并幸運(yùn)地趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率4.9%打8折，只有3.92%。

侯先生的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

央行要求，在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。所以侯先生之前享受3.92%的房貸利率水平，在2020年切換時(shí)依然維持3.92%，只是“基準(zhǔn)換LPR、折扣換差值”。

那具體加點(diǎn)多少呢？

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果侯先生和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此類(lèi)推。

案例2

李小姐是在2018年剛買(mǎi)上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%，為5.39%。

李小姐的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。約定的內(nèi)容包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

與大多數(shù)這兩年買(mǎi)房的年輕人一樣，李小姐買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)處于樓市調(diào)控期了，基準(zhǔn)利率大多都是上浮。她的房貸利率是基準(zhǔn)上浮10%。

按照上述同樣的計(jì)算方法，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。李小姐和銀行確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

而未來(lái)不論LPR怎么變動(dòng)，李小姐的實(shí)際住房利率為L(zhǎng)PR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月購(gòu)房，并與銀行簽訂了掛鉤LPR的按揭貸款合同。

周女士與銀行簽訂的按揭貸款合同不需要修改。因?yàn)檠胄写舜我�求修改合同的是簽訂浮�?dòng)貸款合同的購(gòu)房用戶(hù)，而自今年10月8日央行要求新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款均需與LPR掛鉤，所以不少銀行對(duì)于按揭貸款合同已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整。

周女士的加點(diǎn)數(shù)值，與銀行簽訂的合同為準(zhǔn)。不同銀行、不同客戶(hù)的加點(diǎn)數(shù)值有所不同。

案例4

王先生是20年前買(mǎi)了一套房，目前按揭貸款的還款時(shí)間僅剩不到一年。

王先生與銀行簽訂的按揭貸款合同也不需要修改。對(duì)于還款時(shí)間僅剩不到一年的按揭貸款用戶(hù)來(lái)說(shuō)，央行規(guī)定已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)的

一些轉(zhuǎn)換原則你也要知道

① 借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

② 轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

③ 轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

Q&A

1、LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日，如何理解？

答：LPR的期限品種主要分為一年期和五年期兩種，因?yàn)樽》堪唇屹J款一半屬于中長(zhǎng)期貸款，所以對(duì)于房貸客戶(hù)只能選擇LPR五年期利率；但如果是辦理的五年期以下的短期貸款（比如消費(fèi)貸），則可以選擇LPR一年期利率。

加點(diǎn)數(shù)值是指貸款客戶(hù)在選擇定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，在LPR基礎(chǔ)上要加點(diǎn)的具體數(shù)值，才構(gòu)成貸款的實(shí)際利率。

重定價(jià)周期是指貸款用戶(hù)和銀行約定調(diào)整利率頻次，比如貸款用戶(hù)可以和銀行約定1年調(diào)整一次，也可以約定2年、3年、4年或者5年等調(diào)整一次利率。如果貸款用戶(hù)是申請(qǐng)了期限30年的房貸，在2020年4月1日約定5年調(diào)整一次，那下一次利率調(diào)整時(shí)間就是2025年4月1日。

同上，重定價(jià)日就是貸款調(diào)整的具體時(shí)間。比如上述提到的4月1日為重定價(jià)日，那下一個(gè)重定價(jià)周期的4月1日就是重定價(jià)日。

2、未來(lái)利息是多了還是少了？

答：關(guān)鍵是看你選擇重定價(jià)日最近一個(gè)月的LPR情況。

假設(shè)5年后重新定價(jià)的LPR由4.8%上浮為5%。

侯先生的房貸利率為：LPR-0.88%，即5%-0.88%=4.12% ＞3.92%（當(dāng)前房貸利率）

李小姐的房貸利率為：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當(dāng)前房貸利率）

同樣，假設(shè)5年后重新定價(jià)的LPR由4.8%下降到4.4%。

侯先生的房貸利率為：LPR-0.88%，即4.4%-0.88%=3.52%＜3.92%（當(dāng)前房貸利率）

李小姐的房貸利率為：LPR+0.59%，即4.4%+0.59%=4.99% ＜5.39% （當(dāng)前房貸利率）

3、之前不是簽訂掛鉤LPR的合同，都要重新簽訂？

答：如果貸款客戶(hù)的還款時(shí)間已經(jīng)處于最后一個(gè)重定價(jià)周期，也就是還剩不足一年你的貸款就可以還清，則無(wú)需更改合同。其他情況均需更改。

4、 選固定利率好，還是LPR好？

答：對(duì)于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購(gòu)房者，兩種方式的差別不大。但對(duì)于貸款額度和貸款年限都比較長(zhǎng)的購(gòu)房者，選擇隨行就市更有利。因?yàn)閺睦�率變�?dòng)的總體趨勢(shì)上來(lái)看，無(wú)論從全球還是從國(guó)內(nèi)環(huán)境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。

5、 剩余超過(guò)5年的商業(yè)貸款，要多交利息？公積金貸款不變？

答：如果你選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，那無(wú)論貸款用戶(hù)的還款期限還剩余多長(zhǎng)時(shí)間，利息都不變；如果選擇定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，那未來(lái)的貸款利率會(huì)隨著LPR的變動(dòng)而變動(dòng)，但和剩余還款的時(shí)長(zhǎng)無(wú)關(guān)。所以剩余超過(guò)5年的商業(yè)貸款，要交多少利息，關(guān)鍵是要看到時(shí)的LPR報(bào)價(jià)多少，和剩余年限無(wú)關(guān)。

公積金貸款不在此次調(diào)整的范圍內(nèi)。

6、如何申請(qǐng)更換貸款合同？

答：根據(jù)央行規(guī)定，銀行會(huì)制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

所以到時(shí)候銀行會(huì)主動(dòng)聯(lián)系或告知你，只需要留意相關(guān)信息，根據(jù)銀行的指示操作即可。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問(wèn)題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無(wú)論是新房貸，還是過(guò)去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來(lái)房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來(lái)走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。