央行發(fā)布公告

自2020年3月1日起

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)

就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商

將原合同約定的利率定價(jià)方式

轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）

加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變

也可轉(zhuǎn)換為固定利率

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換

原則上明年8月31日前要完成轉(zhuǎn)換

★ 劃重點(diǎn) ★

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何為存量房貸？

指的是2020年1月1日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。

說(shuō)白了，就是采取基準(zhǔn)利率定價(jià)的房貸。眾所周知，今年10月8日，央行發(fā)布新規(guī)，房貸利率跟5年期LPR掛鉤，不再參考基準(zhǔn)利率的變化。

這個(gè)LPR報(bào)價(jià)每個(gè)月都會(huì)變動(dòng)，最近兩個(gè)月買(mǎi)房，很多人的房貸合同都已經(jīng)從基準(zhǔn)利率切換到了LPR。

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沒(méi)有采取LPR定價(jià)的“存量”房貸

到底有多少？

央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款合計(jì)為151.79萬(wàn)億元，其中至少有7成都是存量房貸。

而根據(jù)上海證券報(bào)的統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)性個(gè)人住房貸款每個(gè)月的增量達(dá)幾十萬(wàn)筆，存量房貸合同則多達(dá)6000多萬(wàn)筆。

6000多萬(wàn)筆房貸，就意味著，3個(gè)月后實(shí)施的房貸新規(guī)，至少有6000萬(wàn)套房子、6000萬(wàn)個(gè)家庭受到波及。

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什么是基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換？

今年實(shí)施房貸利率換錨LPR后，以前巨額的存量房貸，依然參考的是基準(zhǔn)利率，或上浮，或下折，或持平。

這些存量房貸，如果不跟LPR掛鉤的話(huà)，就相當(dāng)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩套利率體系。

一套是今年10月8日后實(shí)行的掛鉤5年期LPR體系，另一套是過(guò)去參考基準(zhǔn)利率的房貸體系。

兩套體系，就意味著利率的市場(chǎng)化不夠徹底。舉個(gè)例子，以前的基準(zhǔn)利率維持了多年4.9%不變，各大銀行沒(méi)有自主決定權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況瞬息萬(wàn)變，各城市的人口、庫(kù)存也不盡相同，把存量房貸過(guò)渡到LPR體系，也是樓市的必經(jīng)之路。

大家比較關(guān)心的問(wèn)題是：啥時(shí)候開(kāi)始？到時(shí)候房貸應(yīng)該怎么選？

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什么時(shí)候開(kāi)始？

2020年3月份開(kāi)始轉(zhuǎn)換，8月底之前，所有參考基準(zhǔn)利率的房貸，都會(huì)完成向LPR的過(guò)渡。

這一次調(diào)整是單向的：定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。簡(jiǎn)單說(shuō)，基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR后，就轉(zhuǎn)不回去了。這意味著不久的將來(lái)基準(zhǔn)利率這一說(shuō)法會(huì)成為歷史。

有心的朋友，不妨現(xiàn)在就向發(fā)放房貸的銀行詢(xún)問(wèn)，看3個(gè)月之后的轉(zhuǎn)換工作如何開(kāi)展，是需要預(yù)約，還是直接去網(wǎng)點(diǎn)簽署新合同。

對(duì)絕大部分人來(lái)說(shuō)，安心等待即可，存量房貸轉(zhuǎn)LPR的工作開(kāi)始后，會(huì)有相關(guān)人員聯(lián)系你的。

5

選擇浮動(dòng)利率？還是固定利率？

央行給出的轉(zhuǎn)換規(guī)則，完全能保障購(gòu)房者的既得利益。明年定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，在2020年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率不變。

央行規(guī)定房貸合同重簽時(shí)，點(diǎn)差一并確定，并適用于房貸合同剩余期限。央行還特別開(kāi)了政策口子，允許點(diǎn)差為負(fù)，嚴(yán)格保護(hù)存量房貸中享受首套優(yōu)惠折扣的購(gòu)房者。

有業(yè)內(nèi)人士給地產(chǎn)君算了一筆賬，比如王先生幾年前買(mǎi)房，享受了基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠利率。按照目前5年以上4.9%的基準(zhǔn)利率，實(shí)際執(zhí)行利率為4.165%。

如上圖所示，本月20日最新公布的5年期以上LPR4.8%。那么點(diǎn)差為 4.165% - 4.8% = - 0.635%。

請(qǐng)注意！王先生的點(diǎn)差為負(fù)值！那么在整個(gè)貸款合同期內(nèi)，王先生的房貸定價(jià)的點(diǎn)差都是 -0.635%。

2020年

王先生的房貸利率仍為4.165%

2021年

王先生的房貸利率為2020年12月20日的5年以上LPR減0.635%

2022年

王先生的房貸利率為2021年12月20日的5年以上LPR減0.635%

其余年份

以此類(lèi)推

問(wèn)題是，王先生是否應(yīng)該行使改簽固定利率房貸合同選擇權(quán)？選擇浮動(dòng)利率？還是固定利率？

央行只給了購(gòu)房者一次選擇的機(jī)會(huì)。而且，央行規(guī)定固定利率只能為轉(zhuǎn)換時(shí)實(shí)際執(zhí)行的利率水平。以王先生的房貸合同為例，如果改簽固定合同的話(huà)，房貸利率只能是4.165%。

在決定是否選擇固定利率時(shí)，王先生必須考慮5年期以上LPR的未來(lái)走勢(shì)。如果5年期以上LPR不斷走低，王先生簽固定利率合同就虧了。

對(duì)剛需而言，房子是需要持有幾十年之久的，長(zhǎng)周期來(lái)看，利率下降是大概率事件，選固定利率可能并不劃算。